Mieterhöhung und die ortsübliche Vergleichsmiete

Der unter anderem für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat über die Haftung des Betreibers einer Autowaschanlage für einen Fahrzeugschaden entschieden (Urteil vom 21. November 2024 - VII ZR 39/24 ). 

Sachverhalt und bisheriger Prozessverlauf 

Der Kläger verlangt Schadensersatz wegen der Beschädigung seines Fahrzeugs in einer von der Beklagten betriebenen Autowaschanlage, einer sogenannten Portalwaschanlage. 

In der Waschanlage befindet sich ein Hinweisschild, das auszugsweise wie folgt lautet: 

"Allgemeine Geschäftsbedingungen Autowaschanlagen/Portalwaschanlagen 

Die Reinigung der Fahrzeuge in der Waschanlage erfolgt unter Zugrundelegung der nachfolgenden Bedingungen: (…). 

Die Haftung des Anlagenbetreibers entfällt insbesondere dann, wenn ein Schaden durch nicht ordnungsgemäß befestigte Fahrzeugteile oder durch nicht zur Serienausstattung des Fahrzeugs gehörende Fahrzeugteile (z.B. Spoiler, Antenne, Zierleisten o.ä.) sowie dadurch verursachte Lackkratzer verursacht worden ist, außer den Waschanlagenbetreiber oder sein Personal trifft grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz." 

Unter diesem Hinweisschild befindet sich ein Zettel mit der Aufschrift: 

"Achtung Keine Haftung für Anbauteile und Heckspoiler!".

Der Kläger fuhr Ende Juli 2021 mit seinem Pkw der Marke Land Rover in die Waschanlage ein, stellte das Fahrzeug ordnungsgemäß ab, verließ die Waschhalle und startete den Waschvorgang. Während des Waschvorgangs wurde der zur serienmäßigen Fahrzeugausstattung gehörende, an der hinteren Dachkante angebrachte Heckspoiler abgerissen, wodurch das Fahrzeug beschädigt wurde. Deswegen verlangt der Kläger von der Beklagten Schadensersatz in Höhe von insgesamt 3.219,31 €, eine Nutzungsausfallentschädigung (119 €) für den Tag der Fahrzeugreparatur sowie die Freistellung von Rechtsanwaltskosten. 

Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. 

Entscheidung des Bundesgerichtshofs: 

Die Revision des Klägers war erfolgreich. Sie führte zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 

Dem Kläger steht wegen der Beschädigung seines Fahrzeugs gegen die Beklagte ein vertraglicher Schadensersatzanspruch in der geltend gemachten Höhe zu. Der Vertrag über die Reinigung eines Fahrzeugs umfasst als Nebenpflicht die Schutzpflicht des Waschanlagenbetreibers, das Fahrzeug des Kunden vor Beschädigungen beim Waschvorgang zu bewahren. Geschuldet sind diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Anlagenbetreiber für notwendig und ausreichend halten darf, um andere vor Schäden zu bewahren. Hierbei trägt grundsätzlich der Gläubiger die Beweislast dafür, dass der Schuldner eine ihm obliegende Pflicht verletzt und diese Pflichtverletzung den Schaden verursacht hat. Abweichend davon hat sich allerdings der Schädiger nicht nur hinsichtlich seines Verschuldens zu entlasten, sondern muss er auch darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass ihn keine Pflichtverletzung trifft, wenn die für den Schaden in Betracht kommenden Ursachen allein in seinem Obhuts- und Gefahrenbereich liegen. 

Ein solcher Fall ist hier gegeben. Die Ursache für die Beschädigung des klägerischen Fahrzeugs liegt allein im Obhuts- und Gefahrenbereich der Beklagten. Nach den außer Streit stehenden Feststellungen des Berufungsgerichts kam es zu der Beschädigung, weil die Waschanlage konstruktionsbedingt nicht für das serienmäßig mit einem Heckspoiler ausgestattete Fahrzeug des Klägers geeignet war. Das Risiko, dass eine Autowaschanlage für ein marktgängiges Fahrzeug wie dasjenige des Klägers mit einer serienmäßigen Ausstattung wie dem betroffenen Heckspoiler konstruktionsbedingt nicht geeignet ist, fällt in den Obhuts- und Gefahrenbereich des Anlagenbetreibers. 

Daneben kommt keine aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Klägers stammende Ursache für den Schaden in Betracht. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war das Fahrzeug des Klägers vor dem Einfahren in die Waschanlage unbeschädigt und der serienmäßige Heckspoiler ordnungsgemäß angebracht sowie fest mit dem Fahrzeug verbunden. Der Kläger, dem mit seinem marktgängigen, serienmäßig ausgestatteten und in ordnungsgemäßem Zustand befindlichen Fahrzeug von der Beklagten als Betreiberin die Nutzung der Waschanlage eröffnet wurde, konnte berechtigt darauf vertrauen, dass sein Fahrzeug so, wie es ist, also mitsamt den serienmäßig außen angebrachten Teilen, unbeschädigt aus dem Waschvorgang hervorgehen werde. Dieses Vertrauen war insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Risikobeherrschung gerechtfertigt, weil nur der Anlagenbetreiber Schadensprävention betreiben kann, wohingegen der Kunde regelmäßig sein Fahrzeug der Obhut des Betreibers überantwortet, ohne die weiteren Vorgänge selbst beeinflussen zu können. Anders als der Betreiber, der es in der Hand hat, bestimmte Fahrzeugmodelle, die er für schadensanfällig hält, von der Benutzung seiner Anlage auszuschließen und dadurch das Risiko einer Beschädigung zu verringern, ist es dem Kunden regelmäßig nicht möglich, solche Waschanlagen von vornherein zu identifizieren und zu meiden, die konstruktionsbedingt nicht geeignet sind, sein Fahrzeug ohne ein erhöhtes Schadensrisiko zu reinigen. 

Die hiernach gegen sie streitende Vermutung der Pflichtverletzung hat die Beklagte nicht widerlegt und den ihr obliegenden Nachweis fehlenden Verschuldens nicht geführt. Ihr Vortrag, die Gefahr der Schädigung des serienmäßig angebrachten Heckspoilers sei ihr nicht bekannt gewesen, weil sich ein solcher Vorfall bislang in der Waschanlage nicht ereignet habe, sie habe diese Gefahr auch nicht kennen müssen und hierfür keine konkreten Anhaltspunkte gehabt, eine hypothetische Erkundigung hätte zudem an dem konkreten Schadensereignis nichts geändert, genügt zu ihrer Entlastung nicht. Es fehlt schon an der Darlegung, ob die Beklagte - die sich ausweislich der in der Waschanlage angebrachten Schilder der Gefahr einer Beschädigung insbesondere von Heckspoilern grundsätzlich bewusst war - sich darüber informiert hat, für welche Fahrzeuge ihre Anlage konstruktionsbedingt ungeeignet ist und daher ein erhöhtes Schadensrisiko besteht. Ebenso wenig ist dargetan, dass sie keine Informationen bekommen hätte, auf deren Grundlage die Beschädigung des klägerischen Fahrzeugs vermieden worden wäre. 

Die Beklagte hat sich ferner nicht durch einen ausreichenden Hinweis auf die mit dem Waschvorgang verbundenen Gefahren entlastet. Das in der Waschanlage angebrachte, mit "Allgemeine Geschäftsbedingungen Autowaschanlagen/Portalwaschanlagen" überschriebene Schild reicht als Hinweis schon deshalb nicht aus, weil es ausdrücklich nur "nicht ordnungsgemäß befestigte Fahrzeugteile oder (…) nicht zur Serienausstattung des Fahrzeugs gehörende Fahrzeugteile (z.B. Spoiler…)" erwähnt. Nicht nur fällt der Heckspoiler des klägerischen Fahrzeugs nicht hierunter, weil er zur Serienausstattung gehört und ordnungsgemäß befestigt war, sondern die ausdrückliche Beschränkung auf nicht serienmäßige Fahrzeugteile ist sogar geeignet, bei dem Nutzer das Vertrauen zu begründen, mit einem serienmäßig ausgestatteten Pkw die Anlage gefahrlos benutzen zu können. Ebenso wenig stellt der darunter befindliche Zettel mit der Aufschrift "Keine Haftung für Anbauteile und Heckspoiler!" einen ausreichenden Hinweis dar. Angesichts des darüber befindlichen Schildes mit der ausdrücklichen Beschränkung auf nicht zur Serienausstattung gehörende Teile wird für den Waschanlagennutzer schon nicht hinreichend klar, dass - gegebenenfalls - von diesem Hinweis auch die Nutzung der Waschanlage durch Fahrzeuge mit serienmäßigem Heckspoiler erfasst sein soll. 

Vorinstanzen: 

AG Ibbenbüren - Urteil vom 20. Dezember 2022 - 3 C 268/21
LG Münster - Urteil vom 14. Februar 2024 - 1 S 4/23 

BGH VII ZR 39/24 

Mit einem Urteil vom 12.09.2024 (Az. 56 C 87/24) hat das Amtsgericht Langen (Hessen) die Rechte von Käufern gestärkt und klargestellt, dass sich Verkäufer nicht durch Tricks und unbewiesene Behauptungen ihrer Verantwortung entziehen können. In dem Verfahren, das von Rechtsanwalt Gier für unsere Mandantschaft geführt wurde, trat unsere Kanzlei den falschen Behauptungen der Gegenseite konsequent entgegen. 

Der Sachverhalt

Unser Mandant hatte im Oktober 2023 ein gebrauchtes Fahrzeug zu einem Kaufpreis von 16.000 Euro erworben. Kurz nach der Übergabe stellte sich heraus, dass das Auto erhebliche Mängel aufwies. Um diese zu dokumentieren, ließ unser Mandant das Fahrzeug von einem Sachverständigen begutachten, wodurch ihm Kosten in Höhe von über 2.200 Euro entstanden. 

Im Januar 2024 einigten sich die Parteien auf eine Rückabwicklung des Kaufs. Unser Mandant gab das Fahrzeug zurück, und der Verkäufer erstattete ihm den Kaufpreis. Nachträglich behauptete der Verkäufer, dass mit dieser Zahlung sämtliche Ansprüche, einschließlich der Gutachter- und Rechtsanwaltskosten, abgegolten seien. Diese Darstellung bestritt unser Mandant entschieden. 

Vor Gericht versuchte die Gegenseite, ihre Position mit widersprüchlichen Zeugenaussagen zu untermauern. Unsere Kanzlei stellte diese Behauptungen durch gezielte Nachfragen und eine präzise Beweisführung in der Zeugenvernehmung erfolgreich infrage. 

Kernaussagen des Urteils

Das Amtsgericht Langen entschied zugunsten unseres Mandanten und machte deutlich:

- Eine Rückabwicklungsvereinbarung schließt weitere Ansprüche nur aus, wenn dies ausdrücklich und eindeutig vereinbart wird. Im vorliegenden Fall konnte der Verkäufer nicht beweisen, dass eine solche Abgeltung vereinbart wurde.

 - Widersprüchliche und unplausible Zeugenaussagen der Gegenseite konnten das Gericht nicht überzeugen. Die Beweislast lag eindeutig beim Verkäufer, der dieser nicht nachkommen konnte. 

- Gutachterkosten sowie Rechtsanwaltskosten, die zur Durchsetzung berechtigter Ansprüche erforderlich waren, sind erstattungsfähig. 

Das Urteil zeigt, dass unsere konsequente rechtliche Argumentation und Beweisführung entscheidend dazu beigetragen haben, die Rechte unseres Mandanten durchzusetzen. 

Relevanz für die Praxis

Das Urteil unterstreicht, dass Käufer ihre Rechte konsequent einfordern können – selbst wenn Verkäufer versuchen, durch unklare Vereinbarungen oder mündliche Behauptungen ihre Verantwortung zu umgehen. Für Käufer bedeutet dies einen deutlichen Schutz vor unlauteren Taktiken. 

Auch Verkäufer sollten dieses Urteil als Warnung verstehen: Vage Absprachen und widersprüchliche Behauptungen halten vor Gericht nicht stand. Eine klare und transparente Kommunikation sowie schriftliche Vereinbarungen sind unerlässlich, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Fazit

Das Urteil des Amtsgerichts Langen setzt Richtlinien für die Rückabwicklung von Kaufverträgen und stärkt die Rechte von Verbrauchern. Unsere Kanzlei konnte durch entschlossenes Handeln und eine gezielte Prozessstrategie sicherstellen, dass unser Mandant die ihm zustehenden Ansprüche erfolgreich durchsetzen konnte. Sollten Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden, stehen wir Ihnen mit unserer Erfahrung und unserem Engagement gerne zur Seite, um Ihre Rechte zu wahren und durchzusetzen.

Die Einsichtnahme in Belege einer Betriebskostenabrechnung gehört zu den grundlegenden Rechten eines Mieters. Doch was, wenn der Vermieter zwar Einsicht gewährt, die Fertigung von Fotos oder Kopien jedoch verweigert? Diese Frage hat das Amtsgericht Bruchsal in seinem Urteil vom 10.09.2024 (Az. 4 C 86/24) beantwortet und dabei wichtige Maßstäbe gesetzt. Rechtsanwalt Gier aus unserer Kanzlei hat dieses Urteil erfolgreich für unsere Mandantschaft erstritten.

In dem zugrunde liegenden Fall war unser Mandant Mieter einer Wohnung, für die eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 vorgelegt wurde. Nach einer Nachforderung von über 600 Euro bat unser Mandant um Einsichtnahme in die Belege und wollte zur genauen Prüfung Lichtbilder anfertigen. Der Vermieter verweigerte dies jedoch und berief sich darauf, dass mit der Einsichtnahme allein der Anspruch des Mieters erfüllt sei. Erst vor Gericht behauptete der Vermieter, er habe die Fertigung von Fotos nie untersagt – eine Darstellung, die das Gericht nicht überzeugte.

Das Amtsgericht stellte klar, dass ein Anspruch des Mieters auf die Fertigung von Fotos oder Kopien der Belege aus § 242 BGB resultiert. Die bloße Einsichtnahme reicht nicht aus, um die Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Abrechnung zu gewährleisten. Das Gericht betonte, dass die Möglichkeit zur Fertigung von Lichtbildern ein wichtiger Bestandteil der Belegeinsicht ist.

Für die Praxis bedeutet das Urteil, dass Vermieter die Rechte ihrer Mieter bei der Einsichtnahme in Betriebskostenabrechnungen nicht auf eine bloße Sichtung der Belege beschränken dürfen. Vielmehr müssen sie den Mietern auch erlauben, Fotos oder Kopien anzufertigen, um die Abrechnung umfassend prüfen zu können. Dies ist gerade in Fällen wichtig, in denen die Verständlichkeit der Unterlagen oder Sprachbarrieren eine Rolle spielen.

Dieses Urteil stärkt die Position von Mietern und zeigt einmal mehr, wie wichtig eine genaue Prüfung der Betriebskostenabrechnung ist. Für Vermieter birgt es zudem eine klare Mahnung, Transparenz und Kooperation bei der Abrechnung sicherzustellen. Unsere Kanzlei wird diese Maßstäbe in unserer Beratung und Vertretung weiterhin konsequent nutzen, um die Rechte unserer Mandanten durchzusetzen.